烏海市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

（2022年3月9日烏海市第十屆

人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第一次會(huì)議通過

2022年5月26日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆

人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十五次會(huì)議批準(zhǔn)）

第一章 總則

    第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)住宅業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造良好的生活環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

    第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)建筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

    第三條 物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、政府組織、屬地管理、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)原則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。

    第四條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理激勵(lì)機(jī)制，對(duì)優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)。

    第五條 區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)轄區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。

    區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題，構(gòu)建政府主導(dǎo)、行業(yè)自律、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、多方參與的物業(yè)管理工作格局。

    第六條 市、區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門履行下列職責(zé)：

    （一）貫徹執(zhí)行國家、自治區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，研究制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策、制度并組織實(shí)施；

    （二）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；

    （三）指導(dǎo)和監(jiān)督前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、維修資金使用等物業(yè)管理活動(dòng)；

    （四）負(fù)責(zé)依法劃定、調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；

    （五）協(xié)同相關(guān)部門實(shí)施物業(yè)管理方面的監(jiān)督管理職責(zé)；

    （六）組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳和培訓(xùn)。

    市、區(qū)人民政府發(fā)展和改革、自然資源、城市管理綜合執(zhí)法、市場監(jiān)督管理、衛(wèi)生健康、消防救援、財(cái)政、民政、公安、人民防空等部門按照各自的職責(zé)，協(xié)同住宅物業(yè)行政主管部門做好物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理行政執(zhí)法全覆蓋。

    第七條 區(qū)人民政府所轄鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處履行下列職責(zé)：

    （一）組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆和物業(yè)管理委員會(huì)組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；

    （二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)；

    （三）參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管；

    （四）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

    第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，編制團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。

    鼓勵(lì)物業(yè)管理專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員為物業(yè)管理相關(guān)主體提供咨詢、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、檢驗(yàn)、監(jiān)督等服務(wù)。

第二章 前期物業(yè)管理

    第九條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃總平面圖等相關(guān)文件到區(qū)住宅物業(yè)行政主管部門進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域備案。

    第十條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃先行、功能完善、便民利民的原則，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)治理等因素，具體按照以下規(guī)定劃定：

    （一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證確定的紅線圖范圍一般劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但用地紅線范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、公共市政管線設(shè)施、社區(qū)及公共配套設(shè)施等不得劃入物業(yè)管理區(qū)域；

    （二）已投入使用的物業(yè)，共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

    （三）已投入使用的毗鄰物業(yè)，規(guī)模較小的，依法經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

    第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中載明,物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主共同所有。

    物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置：

    （一）物業(yè)管理用房按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑總面積的千分之三的比例且最低不少于一百平方米配置，分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域一次性規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)管理用房；

    （二）地面以上獨(dú)立成套的房屋，具備供水、供電、供暖、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨(dú)立合格的水、電等計(jì)量裝置；

    （三）沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層；

    （四）物業(yè)管理用房配置的位置本著方便業(yè)主辦理相關(guān)事宜且不影響業(yè)主生活的原則。

    第十二條 建設(shè)單位編制建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域配套建設(shè)獨(dú)立使用的物業(yè)管理用房的原則。

    第十三條 在承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)住宅物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，按照有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)管理合同的約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果，形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。

    建設(shè)單位不得要求物業(yè)服務(wù)人承接不符合交付條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第十四條 承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    （一）取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等合格證明文件；

    （二）供水、排水、供電、供暖、供氣、通信、安防、公共照明、有線電視等設(shè)施設(shè)備已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，專有部分和共有部分的供水、供電、供氣、供暖已安裝經(jīng)檢驗(yàn)合格的獨(dú)立計(jì)量器具，且已依法辦理手續(xù)；

    （三）道路、綠地、安防和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施和生活垃圾分類投放和收運(yùn)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

    （四）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

    （五）物業(yè)使用、維護(hù)保養(yǎng)、管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

    （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議后，及時(shí)向物業(yè)服務(wù)人移交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

    建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)交接共用部位、共用設(shè)施設(shè)備簽署書面物業(yè)交接記錄。物業(yè)交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。

    第十六條 物業(yè)項(xiàng)目分期開發(fā)建設(shè)的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度分期辦理物業(yè)交接手續(xù)，在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。

    建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持承接查驗(yàn)資料到屬地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

    第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和商品房買賣合同約定，向物業(yè)買受人交付房屋。建設(shè)單位與物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)簽署房屋交付文件。

    建設(shè)單位不得將不符合交付條件的物業(yè)交付物業(yè)買受人使用；建設(shè)單位交付的物業(yè)符合法律、法規(guī)規(guī)定和商品房買賣合同約定的，物業(yè)買受人不得拒絕接收。

    建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人向物業(yè)買受人交付房屋的，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，對(duì)委托的事項(xiàng)、權(quán)限、期限等作出約定。物業(yè)服務(wù)人向物業(yè)買受人交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出示委托協(xié)議。

    第十八條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)自簽署房屋交付文件之日起，按照前期物業(yè)管理合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    物業(yè)買受人不接收房屋無正當(dāng)理由的，應(yīng)當(dāng)自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日起，按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主空置的房屋、車位等，可以向物業(yè)服務(wù)人書面?zhèn)浒福瑐浒笗r(shí)應(yīng)當(dāng)明確空置起止時(shí)間，備案期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)按全額的百分之七十交納。備案期間業(yè)主使用房屋、車位等的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按全額交納。

    經(jīng)多次催交業(yè)主仍拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可向人民法院提起訴訟，并將惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為納入個(gè)人信用記錄。

第三章  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

    第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

    第二十條 物業(yè)管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立之前的過渡性臨時(shí)機(jī)構(gòu)，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織負(fù)責(zé)組建。物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的事項(xiàng)，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

    第二十一條 業(yè)主可以按照規(guī)定選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)通過社區(qū)黨組織推薦,業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。

    業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案，備案完成后鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)出具備案回執(zhí)。

    任何組織或者個(gè)人不得阻撓業(yè)主依法召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者成立業(yè)主委員會(huì)。

    第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

    (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；

    (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

    (三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

    (四)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；

    (五)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

    (六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

    (七)制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；

    (八)定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用情況；

    (九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

    (十)引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類投放；

    (十一)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法部門開展執(zhí)法工作；

    (十二)配合、支持社區(qū)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

    (十三)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

    第二十三條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)暫停履行職責(zé)，并由業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)終止其委員資格：

    （一）不具備與業(yè)主委員會(huì)工作相適應(yīng)的健康條件的；

    （二）本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人有利害關(guān)系的；

    （三）違反約定拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效法律文書確認(rèn)，拒不執(zhí)行的；

    （四）被人民法院列為失信被執(zhí)行人的；

    （五）發(fā)生其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員情形的。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

    第二十四條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。

    第二十五條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)管理。

    電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)條件的專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施。

    第二十六條 業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)管理的，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行招標(biāo)，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人的除外。

    業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能達(dá)成一致意見的，雙方應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。雙方對(duì)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)意見不一致的，由市、區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門指定專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

    鼓勵(lì)業(yè)主通過市住宅物業(yè)行政主管部門建立的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)人。

    第二十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)保障電梯等特種設(shè)備正常使用。

    物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主強(qiáng)行推薦裝修企業(yè)和材料以及吊裝人，不得以限制購買水電費(fèi)和停用門禁卡及電梯的方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    業(yè)主應(yīng)當(dāng)規(guī)范使用電梯，因使用不當(dāng)對(duì)電梯造成損壞的應(yīng)當(dāng)予以賠償。

    第二十八條 區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社區(qū)可以根據(jù)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和治理要求，委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)人參與社區(qū)治理情況和物業(yè)管理狀況進(jìn)行評(píng)估。

    物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接和查驗(yàn)、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、專項(xiàng)維修資金使用方案、物業(yè)管理質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)估。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，提供客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。

    第二十九條 市住宅物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施分類監(jiān)管，建立激勵(lì)和懲戒制度。

    第三十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：

    （一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

    （二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

    （三）業(yè)主名冊(cè)；

    （四）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

    第三十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，可以同時(shí)通過電子信息技術(shù)的方式告知全體業(yè)主：

    （一）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)投訴電話；

    （二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、方式等；

    （三）物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利和義務(wù)；

    （四）電梯、消防、二次供水、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄和應(yīng)急處置方案等；

    （五）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況，水、電等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偳闆r，專項(xiàng)維修資金使用情況；

    （六）由物業(yè)服務(wù)人受托經(jīng)營的業(yè)主共有部分收益情況；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

    前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示并及時(shí)更新；第五項(xiàng)每年公示不少于一次；第六項(xiàng)每半年公示一次，公示期不少于三十日。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

    第三十二條 市住宅物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目清單，明確物業(yè)管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)管理項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)參考。

    第三十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)。

    物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對(duì)方。

    第三十四條 業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起六十日內(nèi)履行下列交接義務(wù)，并退出物業(yè)管理區(qū)域：

    （一）移交物業(yè)共有部分；

    （二）移交本條例第三十條規(guī)定的檔案和資料；

    （三）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

    （四）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

    原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)告，并依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。

    物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)管。原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

    新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

    第三十五條 本市建立應(yīng)急物業(yè)管理機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。

    提供應(yīng)急物業(yè)管理的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

    應(yīng)急物業(yè)管理期間，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

    第三十六條 對(duì)建設(shè)年限較長、標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不健全、不具備實(shí)施市場化物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，可以組織實(shí)施基本物業(yè)管理。

    區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門可以會(huì)同鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素，經(jīng)征求相關(guān)業(yè)主意見后，為老舊住宅小區(qū)、城市散戶劃定物業(yè)管理區(qū)域。

    需要實(shí)施基本物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，由業(yè)主大會(huì)或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出申請(qǐng)；符合條件的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)人民政府審核。

    鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處具體負(fù)責(zé)基本物業(yè)管理工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)。基本物業(yè)管理內(nèi)容一般包括清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、維修維護(hù)、安全管理、停車管理等。

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

    第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得實(shí)施下列行為：

    （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌，超荷載存放物品；

    （二）將無防水要求的房屋或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；

    （三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，挖掘地下空間；

    （四）改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途；

    （五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；

    （六）占用、損壞或者擅自移動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

    （七）私設(shè)地樁、地鎖占用公共綠地、公共道路；

    （八）擅自設(shè)置攤點(diǎn)和集貿(mào)市場；

    （九）隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

    （十）擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；

    （十一）在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

    （十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

    （十三）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

    （十四）在公共門廳、樓梯間、疏散通道、安全出口停放車輛或者為電動(dòng)車輛充電；

    （十五）亂拉亂改電線，拆改智能化設(shè)施設(shè)備；

    （十六）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

    （十七）將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋；

    （十八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

    物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)有前款所列行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)管理單位，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

    第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)以租賃的方式提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

    建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將租賃車位、車庫的租賃信息提供給物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立臺(tái)賬供業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢。

    第三十九條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)專項(xiàng)維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定制定具體標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，并根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整。

    業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項(xiàng)維修資金余額歸業(yè)主所有。

    第四十條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造，不得挪作他用。

    專項(xiàng)維修資金由市、區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門代管，存入銀行專用賬戶。

    市人民政府住宅物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)化專項(xiàng)維修資金使用流程，簡化申請(qǐng)材料，縮短審核時(shí)限。建立緊急維修事項(xiàng)清單，符合清單內(nèi)容的，業(yè)主委員會(huì)可直接申請(qǐng)使用維修資金，尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或社區(qū)組織代為維修，并從維修資金中列支相關(guān)費(fèi)用。因排水、消防設(shè)施、電梯等緊急事項(xiàng)使用維修資金的，維修工程完成后，應(yīng)當(dāng)公開維修資金使用總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r。

    第四十一條 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)接受設(shè)施設(shè)備專業(yè)運(yùn)營單位監(jiān)督，按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備。新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施應(yīng)當(dāng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供熱、供氣等有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加；驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

    已入住項(xiàng)目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營單位；專業(yè)運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施，排除故障。

    專業(yè)運(yùn)營單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

    第四十二條 建筑物共有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。

    責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)同意，或者按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

    鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和社區(qū)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)建筑物安全隱患排查，對(duì)整體或局部存在危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)當(dāng)采取拆除或者加固措施，消除安全隱患。

第六章 法律責(zé)任

    第四十三條 違反本條例規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等國家有關(guān)法律、法規(guī)已經(jīng)作出具體處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

    第四十四條違反本條例第十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人交接不符合交付條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)的，由市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人分別處1萬元以上10萬元以下罰款。

    第四十五條 建設(shè)單位違反本條例第十六條第二款規(guī)定，未到屬地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處進(jìn)行承接查驗(yàn)備案的，由市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對(duì)建設(shè)單位處5000元以上1萬元以下罰款。

    第四十六條 建設(shè)單位違反本條例第十七條第二款規(guī)定，將不符合交付條件的物業(yè)交付業(yè)主使用的，由市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對(duì)建設(shè)單位處1萬元以上10萬元以下罰款。

    第四十七條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第二十七條第一款規(guī)定，因物業(yè)管理不當(dāng)未能保障電梯等特種設(shè)備正常使用的，由市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處5000元以上5萬元以下罰款。

    第四十八條 違反本條例規(guī)定，市、區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

    第四十九條 本條例自2022年7月1日起施行。